SÃO PAULO , 14 de outubro de 2021 /PRNewswire/ -- A dificuldade para encontrar um fiador disposto a assinar e assumir uma possível dívida de aluguel fez com que o mercado disponibilizasse alternativas de precaução para inquilinos e proprietários.
O título de capitalização e o seguro fiança funcionam como garantias de locação para imóveis residenciais e comerciais.
Dificuldades e desvantagens do fiador
O fiador é a pessoa que garante o pagamento de uma dívida, caso o inquilino não cumpra com o dever de pagar as mensalidades do imóvel alugado.
Para ser fiador, a pessoa precisa possuir patrimônio que garanta a fiança, além disso, deve estar com o nome limpo, ou seja, sem restrições nos serviços de proteção ao crédito.
Para o ex-presidente da BrasilCap, Márcio Lobão "a figura do fiador deveria ser extinta, pois causa muitos danos à sociedade, como o desgaste entre as relações das pessoas, processos judiciais demorados e até penhora do patrimônio para quitação da dívida de terceiros."
Desgaste Judicial
De acordo com dados divulgados pelo Sindicato de Habitação de São Paulo (Secovi-SP), de julho de 2020 a julho de 2021, em média, 1.145 ações locatícias foram protocoladas no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Isso significa mais de 13 mil processos ao longo de um ano, o que acarreta custos judiciais, honorários com advogado, tempo de tramitação, além de todo o desgaste que poderia ser evitado por garantias mais sólidas.
Entre as ações, estão:
- Falta de pagamento de aluguel - 84,9% dos casos;
- Ações ordinárias/despejo - 6,8% de participação; • Ações renovatórias - 6,7% de participação;
- Ações consignatórias - 1,7% dos casos.
Tipos de ações judiciais
- Falta de pagamento: como o próprio nome sugere, acontece quando há inadimplência do inquilino é e preciso recorrer à Justiça para receber o valor devido. Primeiro a ação é contra o inquilino e se não revolvida, contra o fiador.
- Ordinária (Despejo): quando o proprietário requer a retomada do imóvel, independente da motivação (uso próprio, reforma, falta de pagamento).
- Renovatória: referente a contratos comerciais, quando o empresário requer renovação compulsória com prazo de cinco anos, para se manter no imóvel onde esteja localizado o ponto comercial.
- Consignatória – quando há discordância de valores de aluguéis ou encargos, proposta pelo devedor contra o credor.
Diferenças entre Título de Capitalização e Seguro Fiança
Justamente para resolver a demanda pela fiança na hora de alugar um imóvel, nos últimos anos, o mercado apresentou duas opções que substituem a presença de um terceiro como fiador: o título de capitalização e o seguro fiança.
De acordo com Lobão, diante das possibilidades do mercado, "as alternativas são benéficas aos locadores, proprietários e imobiliárias, no entanto, enquanto o título de capitalização garante a restituição do valor ao final do contrato, de maneira praticamente imediata, o seguro fiança é um dinheiro que é pago todo ano à seguradora e que não tem volta".
Entenda algumas diferenças:
O que é título de capitalização?
O título de capitalização é contratado junto à instituição financeira ou seguradora. Trata-se de uma garantia para alugar um imóvel sem precisar de fiador.
Como o pagamento é único, não há análise de crédito, comprovação de renda ou taxa de adesão. No entanto, não se trata apenas de valor à vista, em muitos casos, o próprio banco pode até financiar o valor do título.
O valor e a vigência do contrato são variáveis conforme o contrato de locação, a ser acordado entre as partes.
Se no final da vigência, não existir débitos, o contratante do título recebe 100% do investimento pago com correção do Valor Referencial.
Em casos de inadimplência, a quitação é praticamente imediata. Em contrapartida, quando o contrato de aluguel depende de um fiador, o processo se arrasta na Justiça de maneira lenta, desgastante e com altos custos.
Um fato novo é que uma decisão vinculativa do STF - Supremo Tribunal Federal determina que, quando o fiador tem um único bem, este não pode ser penhorado.
Portanto, é mais seguro recorrer a uma garantia que não dê chances para possíveis e futuros desgastes judiciais.
Antes do final do contrato, não é possível resgatar o título sem a autorização do dono do imóvel alugado. Ainda assim, se for de comum acordo, o valor do título a ser restituído é descontado por não cumprir o tempo mínimo.
A modalidade atende pessoas físicas ou jurídicas, tanto para imóveis residenciais, quanto comerciais.
Além disso, estão incluídas no serviço, questões emergenciais como chaveiro, encanador, eletricista e vidraceiro. Sem falar que em caso de acionar a justiça, o próprio banco dispõe de uma estrutura jurídica que patrocina a causa até segunda instância sem nenhum ônus ao proprietário do título.
O que é seguro fiança?
A contratação de um seguro fiança junto às seguradoras também elimina a presença de um fiador.
Como o pagamento não é integral no ato da contratação, a modalidade exige análises de crédito e renda compatíveis com os valores a serem negociados.
Não deixa de ser uma tranquilidade para o dono do imóvel e também para as imobiliárias, pois o pagamento é garantido pelo seguro, além de cobrir despesas como danos ao imóvel, multa rescisória, entre outras.
No entanto, é bastante oneroso ao inquilino, já que o custo é alto, comparado até como um 13º mês de aluguel.
Vantagens do título de capitalização
Conforme explica Lobão, "o título de capitalização é a melhor opção, pois o custobenefício na contratação, pagamento e restituição são mais atraentes do ponto de vista econômico".
Entre as vantagens do título de capitalização estão: a facilidade de contratação e possibilidade de ganhar prêmios durante a vigência do contrato, como nas versões tradicionais de títulos.
Lobão explica que a flexibilidade e a livre convenção dos termos entre as partes é torna o título de capitalização ainda mais atraente que o seguro fiança. "Uma vez contratado o título de capitalização, o locador pode entregar as chaves ao locatário em menos de 24 horas, afirma o executivo. O que não ocorre em nenhuma outra modalidade.
Sobre os sorteios, destaca Lobão "as chances de ganhar os prêmios do título de capitalização permanecem durante toda a vigência do contrato, além disso, o título de capitalização permite chances de sorteios muito maiores do que loterias em geral"
Com o título, todo mês existe a possibilidade de custear o próprio aluguel ou até ficar milionário de um dia para o outro com os prêmios sorteados.
Não havendo problemas com débitos, outra grande vantagem do título é a restituição do valor ao final do contrato com as devidas correções. Já no seguro fiança, não existe resgate dos valores pagos.
Além disso, na modalidade seguro fiança, o locador é obrigado a apresentar toda a documentação e se submeter novamente a análise rigorosa de crédito exigida pela seguradora, enquanto na modalidade título de capitalização, essa renovação acontece de maneira automática.
Realidade habitacional
De acordo com o IBGE (Pnad 2019), mais de 13 milhões de pessoas, quase 20% da população vive em um imóvel alugado.
Outro dado evidencia a disparidade habitacional brasileira em decorrência das condições econômicas ao manter um aluguel. É o déficit habitacional de 5,8 milhões de moradias.
O estudo é da Fundação João Pinheiro e aponta também que o número de casas desocupadas por conta do valor alto do aluguel saltou de 2,814 milhões em 2016 para 3,035 milhões em 2019.
Com a pandemia de coronavírus, em 2020, os imóveis vazios para locação tiveram um aumento e representam 24%. Desses, 70% são prédios para moradia e 30% prédios comerciais, segundo a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC).
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FONTE Márcio Lobão